Hai ricevuto una casa in donazione e adesso vorresti venderla. Oppure stai per comprare un immobile di provenienza donativa e l’agenzia ti ha già avvertito dei rischi. Oppure è morto un tuo genitore, scopri che in vita aveva donato una casa a tuo fratello, e ti accorgi che quella donazione potrebbe aver intaccato la tua quota di legittima.
Fino a poco tempo fa, in tutte queste situazioni poteva presentarsi una complicazione: il legittimario leso poteva, a determinate condizioni, chiedere la restituzione del bene anche al terzo che nel frattempo lo aveva comprato dal donatario.
È la cosiddetta azione di restituzione, disciplinata dall’art. 563 c.c., che per decenni ha reso più difficile vendere, comprare e finanziare immobili di provenienza donativa.
Il 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha modificato gli artt. 561, 562 e 563 c.c. e ha cambiato il punto più delicato del sistema: oggi, in linea generale, il legittimario non può più aggredire l’immobile presso il terzo acquirente a titolo oneroso. Se la donazione ha leso la sua quota, la tutela si sposta soprattutto sul piano economico, attraverso un credito verso il donatario.
Per chi vende e per chi compra, è una buona notizia. Per il legittimario leso, molto meno.
Soprattutto se la successione si è aperta prima del 18 dicembre 2025: in questi casi la riforma lascia ancora una finestra per conservare alcune vecchie tutele, ma solo fino al 18 giugno 2026.
Prima della riforma: perché gli immobili donati erano a rischio
Prima del 18 dicembre 2025, l’azione di restituzione era uno dei principali rischi legati agli immobili di provenienza donativa.
Se un erede legittimario, a cui cioè la legge riserva una quota minima di eredità, veniva leso nei suoi diritti, poteva agire non solo contro il donatario, ma, in alcuni casi, anche contro chi aveva comprato l’immobile dal donatario.
Il problema, quindi, non restava confinato tra eredi o familiari. Poteva arrivare fino al terzo acquirente, cioè a una persona che aveva comprato l’immobile, pagato il prezzo e firmato un rogito notarile.
Azione di riduzione e azione di restituzione: la differenza
Facciamo un esempio.
Tuo padre, in vita, dona un appartamento a tuo fratello. Quando muore, ti accorgi che il patrimonio rimasto è troppo piccolo per coprire la tua quota di legittima. In pratica, quell’appartamento donato anni prima ha inciso su ciò che la legge ti riserva.
In una situazione del genere, prima della riforma potevi agire con l’azione di riduzione.
Con questa azione chiedevi al Tribunale di dichiarare inefficace, nei tuoi confronti, la donazione che aveva leso la tua quota. L’azione di riduzione si esercitava contro il donatario: nel nostro esempio, tuo fratello.
Se il giudice accoglieva la domanda, la donazione veniva ridotta nei limiti necessari a reintegrare la tua legittima.
A quel punto potevano verificarsi tre situazioni:
- se il donatario aveva ancora l’immobile, il bene poteva essere restituito;
- se il donatario aveva venduto l’immobile, ma aveva un patrimonio sufficiente, potevi ottenere l’equivalente in denaro;
- se il donatario non aveva più l’immobile e non poteva pagare, potevi agire in restituzione contro chi aveva acquistato il bene.
Ed era proprio quest’ultimo caso a creare i maggiori problemi.
Il rischio per chi comprava dal donatario
L’azione di restituzione permetteva al legittimario, dopo la riduzione della donazione e in caso di incapienza del donatario, di rivolgersi al terzo acquirente e chiedere la restituzione dell’immobile.
In altre parole, se tuo fratello aveva venduto l’appartamento e non aveva più un patrimonio sufficiente per compensarti, potevi chiedere il bene a chi lo aveva comprato.
Si trattava di una tutela molto incisiva, perché non colpiva soltanto la persona del donatario, ma seguiva il bene.
Il terzo acquirente poteva aver comprato in buona fede, pagato un prezzo regolare e firmato un rogito davanti al notaio. Nonostante questo, poteva ritrovarsi esposto alla richiesta di restituzione dell’immobile anche a distanza di anni dalla compravendita.
Per evitare la restituzione, aveva una sola alternativa: pagare al legittimario l’equivalente in denaro.
Ed è facile capire perché questo sistema rendesse gli immobili donati più difficili da vendere. Chi comprava non guardava solo il prezzo, lo stato dell’immobile o la regolarità urbanistica. Doveva anche chiedersi: “Domani qualcuno potrà rivendicare questa casa?”
Domanda non proprio rilassante, quando stai firmando un rogito.
Il limite dei vent’anni e l’opposizione alla donazione
La vecchia disciplina prevedeva un limite temporale: l’azione di restituzione non poteva essere proposta dopo vent’anni dalla trascrizione della donazione.
Questo limite, però, non sempre bastava a rendere sicuro l’acquisto.
Il coniuge e i parenti in linea retta del donante potevano infatti notificare e trascrivere un atto di opposizione alla donazione.
L’effetto dell’opposizione era molto rilevante: impediva al termine ventennale di maturare.
In pratica, finché l’opposizione restava efficace, l’immobile continuava a essere esposto al rischio di restituzione.
Per questo, anche una donazione molto risalente poteva continuare a pesare sulla commerciabilità dell’immobile, se era stata trascritta un’opposizione.
Mutui e ipoteche sugli immobili donati
La restituzione non incideva solo sull’acquirente.
Secondo l’art. 561 c.c., nella disciplina precedente, l’immobile restituito al legittimario tornava libero da pesi e ipoteche costituiti dal donatario.
Questo significava che anche la banca che aveva concesso un mutuo, contando sull’ipoteca iscritta sull’immobile, poteva perdere la propria garanzia.
È per questo che molti istituti di credito erano prudenti davanti a un immobile proveniente da donazione: spesso rifiutavano il mutuo oppure chiedevano garanzie aggiuntive, come polizze assicurative dedicate.
Il rischio, quindi, non riguardava solo il rapporto tra donatario e legittimario. Poteva coinvolgere:
- chi acquistava l’immobile;
- la banca che finanziava l’acquisto;
- eventuali successivi acquirenti;
- il valore commerciale del bene.
Per anni, gli immobili di provenienza donativa sono stati più difficili da vendere, più difficili da finanziare e spesso meno appetibili per il mercato.
La riforma del 2025 interviene proprio su questo meccanismo: riduce il rischio per il terzo acquirente e sposta, in linea generale, la tutela del legittimario dal recupero del bene al diritto di ottenere un valore economico
Cosa cambia con la Legge 182/2025
Il 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025.
È il provvedimento noto come DDL Semplificazioni che, con l’art. 44, ha modificato gli artt. 561, 562 e 563 c.c., insieme ad alcune norme sulla pubblicità immobiliare.
L’intervento riguarda uno dei problemi più sentiti: la circolazione degli immobili provenienti da donazione.
Prima della riforma, chi comprava un immobile dal donatario poteva essere esposto, in alcuni casi, al rischio di restituzione del bene. Oggi la regola è diversa: se il donatario vende l’immobile a un terzo acquirente a titolo oneroso, la riduzione della donazione non pregiudica, in linea generale, l’acquisto del terzo.
Il fulcro della riforma è il nuovo art. 563 c.c.
Anche la rubrica della norma è cambiata. Prima si chiamava:
“Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione”
Oggi si chiama:
“Effetti della riduzione della donazione”
Prima il sistema ragionava anche in termini di azione contro chi aveva acquistato dal donatario. Dopo la riforma il focus si sposta sugli effetti della riduzione e, soprattutto, sulla tutela economica del legittimario.
Il nuovo art. 563 c.c.: il terzo acquirente è protetto
La novità più rilevante riguarda chi compra un immobile dal donatario.
Se l’acquisto avviene a titolo oneroso, cioè pagando un prezzo, il terzo acquirente non è più esposto, in linea generale, al rischio di vedersi chiedere la restituzione dell’immobile.
Anche se il legittimario ottiene una sentenza di riduzione della donazione, il bene resta all’acquirente.
Questo rende molto più sicura la circolazione degli immobili di provenienza donativa. Quindi, chi compra una casa donata non dovrebbe più trovarsi nella situazione paradossale di aver pagato il prezzo, firmato il rogito e poi dover difendere l’immobile da una richiesta restitutoria del legittimario.
La riforma incide soprattutto sul mercato immobiliare: il rischio non viene eliminato per tutti, ma viene spostato dal terzo acquirente a titolo oneroso al rapporto tra legittimario e donatario.
Il legittimario ha un credito verso il donatario
Per il legittimario leso, invece, la riforma è meno favorevole.
Se la donazione ha leso la quota di legittima e il bene è stato venduto a un terzo acquirente a titolo oneroso, il legittimario non può più aggredire quell’immobile presso il terzo. Deve invece rivolgersi al donatario per ottenere una compensazione economica.
In altre parole, il conflitto non si risolve più recuperando il bene presso chi lo ha comprato, ma chiedendo al donatario una somma di denaro sufficiente a reintegrare la quota di legittima.
Finché il donatario ha un patrimonio capiente, questa tutela non va a scapito del legittimario leso.
Il problema nasce quando il donatario non ha più beni, redditi o liquidità su cui il legittimario possa soddisfarsi. In quel caso, il rischio che prima poteva ricadere sul terzo acquirente oggi resta, di fatto, sull’erede leso nei suoi diritti.
Cosa succede se il bene è stato trasferito gratis
La riforma distingue tra chi ha comprato il bene e chi lo ha ricevuto gratuitamente.
Se il donatario ha venduto l’immobile a un terzo acquirente a titolo oneroso, il terzo è protetto nei termini che abbiamo visto.
Se invece il donatario ha trasferito il bene a un altro soggetto a titolo gratuito, per esempio con una nuova donazione, il discorso cambia.
In caso di insolvenza totale o parziale del donatario, il legittimario può rivolgersi all’avente causa a titolo gratuito per ottenere una compensazione in denaro.
Anche qui, però, la tutela resta economica: non si torna, in linea generale, alla restituzione del bene in natura.
Il beneficiario successivo risponde solo nei limiti del vantaggio conseguito. Tradotto: non diventa automaticamente responsabile di tutto il danno subito dal legittimario, ma può essere chiamato a compensarlo entro il valore del beneficio ricevuto.
Perché la riforma protegge chi compra una casa donata?
L’obiettivo del legislatore è rendere più sicura la circolazione dei beni provenienti da donazione.
L’art. 44 della Legge n. 182/2025 dichiara proprio l’obiettivo di agevolare la circolazione giuridica dei beni donati e rendere più semplice l’accesso al credito quando questi beni vengono dati in garanzia.
La riforma tutela soprattutto:
- chi compra un immobile donato, perché non rischia più, in linea generale, di perderlo per effetto dell’azione del legittimario;
- chi vende un immobile ricevuto in donazione, perché il bene diventa più facilmente commerciabile;
- le banche, perché diminuisce il rischio legato alle garanzie iscritte su beni provenienti da donazione.
Questo va inevitabilmente a scapito del legittimario leso: la sua tutela si limita al diritto di ottenere una somma di denaro dal donatario. Se il donatario non può pagare, il legittimario potrebbe non riuscire a recuperare ciò che gli spetta.
Le altre modifiche della riforma
Il nuovo art. 563 c.c. è il centro della riforma, ma non è l’unica norma modificata dalla Legge 2 dicembre 2025, n. 182.
L’art. 44 è intervenuto anche sugli artt. 561, 562, 2652 e 2690 c.c., completando il nuovo sistema di tutela del legittimario e rafforzando la circolazione dei beni provenienti da donazione.
L’obiettivo dichiarato della riforma è rendere più semplice la circolazione giuridica dei beni donati e l’accesso al credito quando questi beni vengono dati in garanzia.
Le modifiche interessano soprattutto:
- chi vuole comprare una casa donata con mutuo;
- chi ha ricevuto o intende vendere un immobile proveniente da donazione;
- chi sta pianificando una donazione di beni mobili, quote o partecipazioni societarie.
Art. 561 c.c.: pesi e ipoteche restano efficaci
Prima della riforma, se il legittimario otteneva la restituzione dell’immobile, il bene tornava libero da pesi e ipoteche costituiti dal donatario.
Era uno degli aspetti più problematici della disciplina precedente. L’ipoteca iscritta dalla banca, una servitù o un altro vincolo costituito dal donatario potevano venire meno per effetto della restituzione.
Il nuovo art. 561 c.c. cambia impostazione: i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restano efficaci anche quando il bene viene restituito in conseguenza della riduzione.
Se il donatario ha concesso ipoteca sull’immobile, quell’ipoteca non viene quindi cancellata automaticamente.
Il legittimario resta tutelato sul piano economico: se riceve un bene gravato da ipoteca o da altri pesi, il donatario deve compensarlo in denaro per il minor valore del bene, nei limiti necessari a integrare la quota di legittima.
Per le banche, questo riduce il rischio di perdere la garanzia ipotecaria su un immobile di provenienza donativa. Di conseguenza, anche ottenere un mutuo per comprare una casa donata dovrebbe diventare meno problematico rispetto al passato.
Art. 2652 c.c.: cambio del termine della trascrizione
La riforma interviene anche sull’art. 2652 c.c., cioè sulla norma che regola gli effetti della trascrizione di alcune domande giudiziali nei confronti dei terzi.
La domanda di riduzione della donazione deve essere trascritta per produrre determinati effetti verso chi acquista diritti sull’immobile.
Dopo la riforma, le domande di riduzione delle donazioni vengono espressamente inserite nel n. 1 dell’art. 2652 c.c.
La Legge 182/2025 modifica anche il n. 8 dell’art. 2652 c.c. per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie.
Se la trascrizione della domanda avviene dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza favorevole al legittimario non pregiudica i terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso dall’erede o dal legatario, con atto trascritto o iscritto prima della domanda.
Di conseguenza, il legittimario che vuole far valere i propri diritti nei confronti dei terzi, nei casi residui in cui questo è ancora possibile, deve muoversi in tempi più stretti.
Per chi compra, invece, la riforma rafforza la certezza dell’acquisto, soprattutto quando la domanda del legittimario viene trascritta tardi.
Beni mobili, quote e partecipazioni societarie
La riforma non riguarda solo gli immobili: il nuovo art. 563 c.c. prevede che le nuove regole si applichino anche in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dall’art. 2690 c.c.
Anche l’art. 561 c.c. viene coordinato in questa direzione: la conservazione dei pesi e delle garanzie riguarda i beni mobili iscritti in pubblici registri e, con una previsione specifica, anche i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione.
Il nuovo sistema può quindi rilevare per:
- immobili donati;
- beni mobili iscritti in pubblici registri, come auto e imbarcazioni;
- beni mobili non registrati, con i limiti propri della circolazione mobiliare;
- quote e partecipazioni societarie, soprattutto nei passaggi generazionali d’impresa.
Per le partecipazioni societarie donate, il cambiamento è rilevante soprattutto nei passaggi generazionali d’impresa.
Prima della riforma, il rischio di un’azione restitutoria poteva pesare anche su chi acquistava successivamente partecipazioni provenienti da donazione. Oggi, invece, la logica della riforma è diversa: il conflitto tra legittimario e donatario tende a essere risolto sul piano economico, senza travolgere automaticamente l’acquisto del terzo.
Questo può rendere più semplici non solo le vendite immobiliari, ma anche operazioni più complesse come:
- cessione di partecipazioni ricevute in donazione;
- passaggi generazionali d’impresa;
- operazioni di acquisizione su società familiari;
- ingresso di investitori in società con precedenti trasferimenti donativi.
La cautela, però, resta necessaria: quando sono coinvolte partecipazioni societarie, occorre verificare il tipo di partecipazione, le regole di circolazione, gli eventuali vincoli statutari e la pubblicità applicabile al caso concreto.
Successioni aperte prima del 18 dicembre 2025
Le nuove regole sull’azione di restituzione si applicano alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi.
Il punto più delicato riguarda però le successioni già aperte prima dell’entrata in vigore della riforma.
È il caso, per esempio, di chi ha perso un genitore prima del 18 dicembre 2025 e solo dopo ha scoperto che, in vita, il defunto aveva fatto una donazione potenzialmente lesiva della sua quota di legittima.
Per queste situazioni l’art. 44, comma 2, della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha previsto un regime transitorio: il vecchio sistema può continuare ad applicarsi, ma solo se il legittimario compie determinati atti entro una data precisa.
Quella data è il 18 giugno 2026.
Il termine del 18 giugno 2026
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, la disciplina precedente continua ad applicarsi solo se ricorre una di queste situazioni:
- la domanda di riduzione è stata notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025;
- la domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026;
- l’atto stragiudiziale di opposizione alla donazione viene notificato e trascritto entro il 18 giugno 2026.
In mancanza di questi adempimenti, dal 19 giugno 2026 il nuovo regime si applicherà anche alle successioni aperte prima della riforma.
Di conseguenza, anche per le situazioni pregresse, il legittimario non potrà più agire in restituzione contro il terzo acquirente a titolo oneroso. In linea generale, gli resterà una tutela economica verso il donatario.
Domanda di riduzione o opposizione alla donazione
La domanda di riduzione e l’opposizione alla donazione non sono la stessa cosa.
La domanda di riduzione è un’azione giudiziale.
Con questa domanda, il legittimario chiede al Tribunale di dichiarare inefficace, nei suoi confronti, la donazione che ha leso la quota di legittima. È quindi lo strumento con cui si apre un vero contenzioso contro il donatario.
L’atto di opposizione alla donazione, invece, ha una funzione diversa.
Non avvia una causa e non chiede al giudice di accertare subito la lesione della legittima. È un atto stragiudiziale con cui il legittimario manifesta la volontà di non subire gli effetti della donazione e, nel regime transitorio, conserva la possibilità di avvalersi della disciplina precedente.
Non basta, però, una semplice comunicazione.
Per produrre questo effetto, l’opposizione deve essere notificata e trascritta nei registri immobiliari. La forma, i destinatari e la corretta esecuzione delle formalità diventano quindi decisivi.
Chi deve muoversi prima della scadenza?
Il termine del 18 giugno 2026 non riguarda tutti gli eredi.
Riguarda soprattutto chi si trova in una situazione di questo tipo:
- la successione del donante si è aperta prima del 18 dicembre 2025;
- il defunto aveva fatto in vita una o più donazioni potenzialmente lesive della legittima;
- il bene donato è stato venduto a un terzo, oppure potrebbe esserlo;
- l’azione di riduzione non è ancora prescritta.
Chi rientra in queste casistiche deve valutare la propria posizione prima della scadenza.
Lasciare passare il 18 giugno 2026 senza notificare e trascrivere una domanda di riduzione o un atto di opposizione implica perdere la possibilità di conservare la vecchia tutela contro i terzi acquirenti.
Da quel momento, anche per le successioni anteriori alla riforma, il sistema sarà quello nuovo: niente restituzione del bene venduto a un terzo acquirente a titolo oneroso, ma tutela economica verso il donatario.
Cosa valutare prima di agire
La scelta tra domanda di riduzione e opposizione alla donazione non è automatica.
Dipende da diversi elementi, tra cui:
- il patrimonio attuale del donatario;
- la presenza di immobili o altri beni ancora aggredibili;
- eventuali vendite già effettuate dal donatario;
- la documentazione disponibile sulla lesione della legittima;
- i tempi e i costi di un giudizio;
- la possibilità di raggiungere un accordo prima della causa.
Per il legittimario, il rischio principale è arrivare troppo tardi.
Se il donatario è capiente, la tutela economica prevista dal nuovo sistema può ancora consentire di recuperare il valore necessario a reintegrare la quota di legittima.
Se invece il donatario non ha beni o redditi aggredibili, perdere la vecchia azione di restituzione può significare ottenere, in futuro, una sentenza favorevole senza riuscire a recuperare concretamente nulla.
Per questo, nelle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, il termine del 18 giugno 2026 non è una formalità: è la data entro cui decidere se conservare o meno una tutela che, dopo, potrebbe non essere più disponibile.
| Successione | Cosa fare entro il 18 giugno 2026 | Effetto |
| Aperta dal 18 dicembre 2025 in poi | Nessun adempimento transitorio | Si applica il nuovo regime |
| Aperta prima del 18 dicembre 2025 | Notifica e trascrizione della domanda di riduzione o dell’opposizione alla donazione | Può continuare ad applicarsi la disciplina precedente |
| Aperta prima del 18 dicembre 2025 | Nessun adempimento | Dal 19 giugno 2026 si applica il nuovo regime |
Cosa cambia per chi compra una casa donata
Per chi compra una casa di provenienza donativa, la riforma rende l’acquisto molto più sicuro rispetto al passato.
Dopo la riforma, se l’acquisto avviene a titolo oneroso, la riduzione della donazione non pregiudica, in linea generale, l’acquisto del terzo.
Questo significa che chi compra dal donatario non dovrebbe più rischiare di perdere l’immobile per effetto della successiva azione del legittimario.
Si raccomanda comunque di fare alcune verifiche:
- quando si è aperta la successione del donante;
- se esistono domande di riduzione già trascritte;
- se risultano atti di opposizione alla donazione;
- se la situazione rientra nel regime transitorio previsto fino al 18 giugno 2026.
La riforma riduce il rischio per l’acquirente, ma non elimina la necessità di una verifica notarile e legale sul caso specifico.
Cosa cambia per chi ha ricevuto un immobile in donazione
Per chi ha ricevuto un immobile in donazione, la riforma rende il bene più facilmente vendibile, finanziabile e utilizzabile come garanzia.
Il donatario riceve un bene che, rispetto al passato, ha una maggiore commerciabilità. Questo vale soprattutto quando l’immobile deve essere venduto a un terzo acquirente a titolo oneroso o utilizzato per ottenere un finanziamento.
Prima della riforma, la provenienza donativa poteva rendere l’immobile meno appetibile per il mercato. L’acquirente temeva l’azione di restituzione. La banca temeva di perdere la garanzia ipotecaria. Il notaio doveva segnalare un rischio che, in molti casi, bloccava o complicava la compravendita.
Con il nuovo sistema, questo rischio viene ridotto.
Il donatario può quindi avere più margine per vendere l’immobile, concederlo in garanzia o inserirlo in operazioni familiari e patrimoniali più ampie, visto che la tutela del legittimario non segue più il bene.
Cosa cambia per il legittimario leso
Per il legittimario leso, la riforma è meno favorevole. La tutela non viene abolita, ma cambia profondamente.
Quando il legittimario ottiene una sentenza di riduzione, il donatario è tenuto a compensarlo in denaro nei limiti necessari a integrare la quota di legittima.
Se il donatario possiede ancora l’immobile donato, la situazione resta più lineare: il bene può essere restituito al legittimario nei limiti necessari a reintegrare la sua quota.
Se invece il donatario ha già venduto l’immobile a un terzo acquirente a titolo oneroso, il bene non può più essere aggredito presso il terzo. In questo caso, il legittimario deve rivolgersi al donatario per ottenere l’equivalente economico della quota lesa.
La differenza è determinante.
Un conto è recuperare un immobile. Un altro è avere un credito verso una persona che, nel frattempo, potrebbe aver venduto, speso o trasferito altrove il proprio patrimonio.
Finché il donatario è capiente, l’azione può ancora consentire al legittimario di ottenere ciò che gli spetta.
Se invece il donatario non ha beni o redditi aggredibili, il legittimario rischia di affrontare una causa, ottenere una sentenza favorevole e non riuscire comunque a recuperare il valore della propria quota.
Per questo, prima di avviare un’azione di riduzione, diventa essenziale verificare la consistenza patrimoniale del donatario.
Non basta dimostrare che la legittima è stata lesa. Bisogna anche capire se esiste un patrimonio su cui il credito potrà essere soddisfatto.
Cosa succede se il bene è stato donato di nuovo
La riforma distingue tra chi ha comprato il bene e chi lo ha ricevuto gratuitamente.
Se il donatario, dopo aver ricevuto l’immobile, lo ha trasferito a sua volta a un altro soggetto senza corrispettivo, per esempio con una nuova donazione, il beneficiario successivo non ha la stessa protezione riconosciuta al terzo acquirente che ha pagato un prezzo.
Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, il legittimario può rivolgersi all’avente causa a titolo gratuito per ottenere una compensazione in denaro.
Anche in questo caso, però, la tutela resta economica. Il sub-donatario non è chiamato automaticamente a restituire il bene, ma può rispondere nei limiti del vantaggio conseguito.
Cosa cambia per la pianificazione successoria
La riforma rende più semplice la circolazione dei beni donati, ma non trasforma la donazione in uno strumento privo di rischi.
Chi oggi vuole anticipare il passaggio di un immobile a un figlio, o di una partecipazione societaria a chi continuerà l’attività di famiglia, può contare su un quadro più stabile rispetto al passato.
Il bene donato è più facilmente vendibile, ipotecabile e finanziabile.
Il punto centrale, però, resta un altro: la riforma protegge soprattutto chi compra. Non elimina il conflitto successorio quando una donazione incide sui diritti dei legittimari.
Se una donazione intacca la quota di legittima di un figlio, del coniuge o degli ascendenti, il problema resta. Solo che, in molti casi, non si discuterà più del bene, ma del denaro.
Per questo la donazione, anche dopo la riforma, deve essere usata con attenzione.
Prima di donare un bene rilevante, occorre verificare almeno tre aspetti:
- quanto vale realmente il patrimonio;
- qual è la quota disponibile;
- quale effetto avrà quella donazione sui legittimari.
Senza questa verifica, la donazione può ancora diventare l’origine di una lite ereditaria.
Anzi, sotto un profilo preciso, il rischio può diventare più difficile da gestire: prima, la possibilità di recuperare il bene poteva essere una leva per arrivare a un accordo. Ora, se il bene è stato venduto e il donatario non ha più un patrimonio aggredibile, il legittimario può trovarsi in una posizione molto più debole.
La pianificazione successoria, quindi, non può ridursi alla scelta tra donare o non donare.
Serve costruire un assetto che tenga insieme due esigenze: il risultato voluto da chi dispone del patrimonio e i diritti di chi, per legge, non può essere completamente escluso.
Non basta sapere cosa dice la riforma: bisogna capire cosa puoi fare nel tuo caso
La riforma del 2025 ha reso più semplice la circolazione degli immobili donati, ma non ha cancellato i problemi successori.
Se hai ricevuto una casa in donazione e vuoi venderla, devi capire se quella donazione può ancora essere contestata.
Se vuoi comprare un immobile di provenienza donativa, devi verificare se ci sono domande trascritte, opposizioni o successioni anteriori alla riforma.
Se invece sei un legittimario leso, il problema non è solo sapere se hai ragione: è capire se puoi ancora recuperare il bene, se hai solo un credito verso il donatario e se quel credito potrà essere soddisfatto.
Mi occupo di successioni ereditarie, donazioni lesive, azione di riduzione, collazione e ricostruzione dell’asse ereditario.
Prima di iniziare una causa, o prima di rinunciare a una tutela, ricostruisco il patrimonio, verifico le donazioni fatte in vita e valuto quale strada ha senso seguire nel caso specifico
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Domande frequenti sulla riforma dell’azione di restituzione
Da quando si applica la nuova disciplina?
La nuova disciplina si applica dal 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della Legge 2 dicembre 2025, n. 182.
Per le successioni aperte da quella data in poi, vale direttamente il nuovo regime.
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, invece, la vecchia disciplina può continuare ad applicarsi solo se il legittimario compie uno degli adempimenti previsti dal regime transitorio entro il 18 giugno 2026.
L’azione di restituzione è stata abolita del tutto?
No.
La riforma ha eliminato, in linea generale, la possibilità per il legittimario di aggredire il bene presso il terzo acquirente a titolo oneroso, cioè presso chi ha comprato il bene dal donatario pagando un prezzo.
Questo non significa che ogni forma di restituzione sia scomparsa.
Se il donatario possiede ancora il bene, il legittimario può ancora ottenerne la restituzione nei limiti necessari a reintegrare la quota di legittima.
Se invece il bene è stato trasferito gratuitamente a un altro soggetto, il legittimario può chiedere una compensazione in denaro al beneficiario successivo, ma solo in caso di insolvenza del donatario e nei limiti del vantaggio conseguito.
Cosa devo fare se sono legittimario di una successione aperta prima del 18 dicembre 2025?
Devi verificare subito se ti conviene conservare l’applicazione della vecchia disciplina.
Il termine da considerare è il 18 giugno 2026.
Entro quella data deve ricorrere una di queste situazioni:
domanda di riduzione già notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025;
domanda di riduzione notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026;
atto stragiudiziale di opposizione alla donazione notificato e trascritto entro il 18 giugno 2026.
Se non viene compiuto nessuno di questi adempimenti, dal 19 giugno 2026 anche le successioni aperte prima della riforma saranno regolate dal nuovo regime.
Questo significa che, in linea generale, il legittimario non potrà più chiedere la restituzione del bene al terzo acquirente a titolo oneroso.
Posso vendere una casa ricevuta in donazione dopo la riforma?
In linea generale, sì: la riforma rende molto più semplice vendere un immobile ricevuto in donazione.
Il terzo che acquista a titolo oneroso è oggi più protetto rispetto al passato, perché la riduzione della donazione non pregiudica il suo acquisto.
Resta però una verifica importante: se la successione del donante si è aperta prima del 18 dicembre 2025, fino al 18 giugno 2026 un legittimario potrebbe ancora conservare la vecchia disciplina notificando e trascrivendo una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione.
Per questo, prima del rogito, è comunque opportuno controllare con il notaio la situazione della donazione, della successione e delle eventuali trascrizioni.
Chi compra una casa donata rischia ancora di perderla?
Dopo la riforma, il rischio è molto più ridotto.
Se l’acquisto è a titolo oneroso, il terzo acquirente non dovrebbe più perdere l’immobile per effetto della riduzione della donazione.
La cautela resta necessaria soprattutto nelle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, perché fino al 18 giugno 2026 può ancora operare il regime transitorio.
In pratica, prima di comprare una casa proveniente da donazione, conviene verificare:
– quando si è aperta la successione del donante;
– se risultano domande di riduzione trascritte;
– se risultano atti di opposizione alla donazione;
– se l’acquisto rientra davvero nel nuovo regime.
Il terzo che ha ricevuto il bene a titolo gratuito risponde ancora verso il legittimario?
Sì, ma non come accadeva prima.
Se il donatario ha trasferito il bene a un altro soggetto a titolo gratuito, per esempio con una nuova donazione, e il donatario originario è insolvente, il legittimario può chiedere al beneficiario successivo una compensazione in denaro.
La responsabilità del sub-donatario è però limitata al vantaggio economico conseguito.
Anche in questo caso, quindi, non si parla più di restituzione del bene in natura, ma di una tutela economica.
La banca può concedere un mutuo su un immobile di provenienza donativa?
Sì, la riforma rende più sicura anche la posizione della banca.
Il nuovo art. 561 c.c. prevede che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario restino efficaci anche in caso di riduzione della donazione.
Questo riduce uno dei principali problemi del passato: il rischio che l’ipoteca iscritta sull’immobile venisse meno a seguito della restituzione del bene al legittimario.
Di conseguenza, gli immobili di provenienza donativa dovrebbero diventare più facilmente finanziabili rispetto al passato. Anche qui, però, la banca e il notaio dovranno comunque verificare il caso concreto.
Se sono legittimario, conviene ancora fare azione di riduzione?
Dipende soprattutto dal patrimonio del donatario.
Se il bene è stato venduto a un terzo acquirente a titolo oneroso, il legittimario può far valere un credito verso il donatario, ma non può più aggredire l’immobile presso il terzo.
Prima di iniziare una causa, quindi, bisogna verificare se il donatario ha beni, denaro o redditi su cui soddisfare il credito. Se è insolvente, il rischio è ottenere una sentenza favorevole senza riuscire a recuperare concretamente quanto spetta.
