Quando più eredi subentrano nella proprietà di un bene immobile indiviso in seguito alla morte del de cuius, può accadere che uno di questi occupi (o continui a occupare) l’immobile comune impedendo, di fatto, agli altri eredi di accedere e disporre dello stesso.

Ti garantisco che questa situazione è molto più frequente di quanto si possa immaginare.  

E cosa accade se uno dei coeredi occupa l’immobile caduto in comunione ereditaria? Cosa fare? Come tutelarsi?

Ho scritto questo articolo proprio per cercare di fornire una risposta a queste domande.

Iniziamo!

Cos’è la divisione ereditaria di un immobile occupato da un erede e quando è necessaria

Prima di parlare di divisione ereditaria quando l’immobile è occupato, occorre fare un passo indietro e trattare brevemente della comunione ereditaria. 

Infatti, un bene può essere diviso solo se è in comunione tra più persone (e direi che è abbastanza ovvio).

Bene. Proseguiamo allora. 

La comunione ereditaria è quella situazione giuridica in cui tutti gli eredi che abbiano accettato l’eredità sono proprietari dell’intero patrimonio ereditario.

La comunione ereditaria “nasce” al momento in cui più eredi accettano l’eredità, e dura fino al suo scioglimento, per divisione, allorquando ciascuno di essi diventa proprietario esclusivo dei beni assegnati.

Per sciogliere la comunione occorre procedere con la divisione ereditaria. 

La divisione può avvenire in modo amichevole, recandosi da un Notaio e stipulando apposito contratto di divisione oppure, in caso di disaccordo, rivolgendosi al Tribunale che la disporrà con una sentenza. 

Questi i profili teorici. 

Nella prassi accade di frequente di dover optare per la divisione giudiziale (quella che si ottiene con sentenza del Tribunale) soprattutto quando oggetto dell’eredità sono beni immobili. In casi del genere, le discussioni tra coeredi si creano soprattutto circa il valore dei beni e l’entità della quota spettante a ciascuno di loro. 

Con particolare riferimento alla divisione del bene occupato da un coerede, ti dico subito che la procedura è spesso quella giudiziale in quanto è frequentissimo che l’erede occupante non lasci l’immobile perché ritiene che egli debba esserne l’unico ed esclusivo proprietario. 

Come risolvere le controversie sulla divisione ereditaria di un immobile occupato da un erede

Se un tuo fratello, cugino, figlio o comunque, un coerede, occupa in via esclusiva un immobile di cui anche tu sei comproprietario, potresti avere diritto a ottenere da lui il pagamento dei “frutti” civili derivanti dalla detenzione dell’immobile in comunione.

Cosa significa? Te lo spiego in parole semplici.
Considera che un immobile, nella maggior parte dei casi, è idoneo a produrre un reddito (pensa al caso in cui venga locato). Il reddito prodotto dall’immobile viene definito “frutto civile”. Se il tuo coerede occupa tutto l’immobile in comproprietà (quindi, anche la tua quota) allora significa che ti sta privando della possibilità di locare l’immobile e quindi godere del reddito che deriverebbe dalla locazione. 

In un caso simile, il coerede occupante dovrà pagarti i soldi che tu avresti percepito se avessi potuto locare il bene. L’entità della somma dovuta si calcola facendo riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato di quel determinato bene. 

Fatta questa premessa, come comportarsi concretamente in casi del genere?

• il primo passo da compiere, è quello di inviare al coerede occupante una lettera di diffida dove manifesti espressamente la tua volontà di utilizzare e disporre dell’immobile. Deve essere una lettera di diffida formale (meglio se inviata dall’avvocato). Sconsiglio email, messaggi Whatsapp e soprattutto chiamate.
• Fallito questo primo tentativo, tocca procedere con l’invito a comparire davanti a un organismo di mediazione: se il coerede occupate si presenta, si cercherà di definire il contenzioso con un accordo bonario;
• Se fallisce anche il tentativo di mediazione, si deve procedere con la causa davanti al Tribunale (in questo caso, consiglio di premunirsi di una perizia redatta da un tecnico con la quale si quantifichi il valore locativo del bene occupato e l’entità del canone dovuto); 

Immobile occupato da un coerede: un caso reale.

Ti racconto ora un caso realmente accaduto così che tu possa avere contezza di come certe situazioni possano essere risolte.

Muore il genitore di quattro fratelli, proprietario esclusivo di una villetta in campagna. 

E’ interesse di tutti i fratelli dividere, ma uno di loro, che già abitava l’immobile con il genitore, ritiene di dover ottenere una quota maggiore di eredità sull’assunto che i fratelli sarebbero stati beneficiari di alcune importanti donazioni da parte del genitore in vita. Per questo motivo, il fratello in questione considera l’immobile, già appartenuto al genitore, di sua esclusiva proprietà, impedendo agli altri fratelli di avvicinarsi ed accedere all’immobile.

A questo punto, il fratello occupante è stato formalmente diffidato affinché acconsentisse anche agli altri 3 eredi di utilizzare l’immobile caduto in successione. Fallito questo primo tentativo, e fallito anche il tentativo di mediazione obbligatoria, è stato avviato il contenzioso in Tribunale da parte dei 3 fratelli con l’espressa richiesta al giudice di procedere con la divisione dell’eredità.

Il fratello occupante si è opposto adducendo, a sua difesa, che era stata lesa la sua legittima a causa di diverse donazioni che i genitori avevano fatto in vita ai fratelli e, per questo, egli aveva pieno diritto a essere proprietario esclusivo della casa. 

La sua tesi non è stata accolta. Nel corso del processo si è dimostrato che, in realtà, anche lui aveva ottenuto delle donazioni da parte dei genitori, addirittura di valore superiore a quelle ricevute dai fratelli. 

Nessuna lesione di legittima, dunque. E nessun diritto a trattenere l’immobile.

Il consulente nominato dal giudice ha provveduto a determinare la quota di eredità dovuta a ogni fratello e a quantificarne il valore. Quindi, si è proceduto alla divisione dell’eredità, comprensiva dell’immobile occupato, tenendo comunque in considerazione la somma dovuta dal fratello occupante in favore degli altri fratelli a titolo di indennità per il mancato godimento dell’immobile.

Divisione ereditaria immobile occupato da erede: conclusioni

Giunti a questo punto, spero di averti fornito qualche informazione utile ad affrontare le situazioni in cui uno o più eredi continuino ad occupare gli immobili caduti in comunione ereditaria. Il mio consiglio, come sempre, anche nei casi più complessi, è quello di evitare quanto più possibile di ricorrere al Tribunale e, con l’aiuto di consulenti esperti, cercare di raggiungere un accordo bonario tra coeredi. 

Ti ricordo che se dovessi avere necessità di una consulenza in materia di successioni ereditarie, puoi contattarmi cliccando sul bottone qui in basso. 

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