Può capitare di scoprire che un coerede ha venduto la propria quota dell’eredità a un estraneo, magari senza nemmeno avvisare gli altri eredi. Una situazione del genere genera comprensibile preoccupazione: ci si ritrova a condividere il patrimonio di famiglia con una persona estranea, spesso con interessi del tutto diversi da quelli della famiglia.
La legge, però, prevede uno strumento per affrontare questa situazione: il retratto successorio, disciplinato dall’articolo 732 del Codice Civile. In sostanza, si tratta del diritto riconosciuto ai coeredi di riscattare la quota venduta a un terzo, subentrando al posto dell’acquirente alle stesse condizioni economiche.
Il retratto successorio è strettamente collegato allaprelazione ereditaria: mentre la prelazione è il diritto di essere preferiti nell’acquisto prima che la vendita avvenga, il retratto è il rimedio che scatta dopo, quando la prelazione è stata violata.
Nella mia esperienza professionale, mi sono trovato a gestire diversi casi in cui un coerede aveva ceduto la propria quota senza rispettare l’obbligo di notifica agli altri eredi. Si tratta di situazioni che richiedono interventi tempestivi e una conoscenza approfondita dell’istituto, perché i margini di errore possono compromettere definitivamente la possibilità di riscatto..
Cos’è il retratto successorio
Quando più persone ereditano insieme, si crea quella che la legge chiama comunione ereditaria: tutti i coeredi diventano contitolari dell’intero patrimonio del defunto, ciascuno per la propria quota. Finché questa comunione non viene sciolta attraverso la divisione ereditaria, ogni coerede è libero di vendere la propria quota a terzi. Ma non può farlo senza rispettare alcune regole.
L’articolo 732 del Codice Civile stabilisce che il coerede che vuole alienare a un estraneo la sua quota (o parte di essa) deve notificare la proposta agli altri coeredi, indicandone il prezzo. Questi hanno due mesi per esercitare la prelazione. Se l’obbligo viene violato, i coeredi possono riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione .
Scopo dell’istituto è impedire che estranei si inseriscano nella comunione ereditaria, proteggendo l’unità del patrimonio familiare e facilitando le operazioni di divisione . È un “diritto potestativo con efficacia reale”. In parole semplici: il coerede, con una sua dichiarazione unilaterale, produce direttamente l’effetto di sostituirsi al terzo acquirente.
È importante precisare che la vendita effettuata senza rispettare la prelazione non è nulla né annullabile: l’atto resta valido, ma il coerede “riscatta” la quota subentrando nella posizione del terzo come se fosse stato lui l’acquirente fin dall’inizio (surrogazione legale).
Quando si può esercitare il retratto successorio
Il retratto successorio non si applica automaticamente a ogni vendita. Devono ricorrere contemporaneamente precise condizioni.
1. Deve esistere una comunione ereditaria in atto
Il primo e più importante presupposto è l’esistenza di una comunione ereditaria in atto. La comunione ereditaria si forma quando più soggetti succedono al defunto e diventano contitolari dell’intero patrimonio, ciascuno per la propria quota.
Finché la comunione non viene sciolta, attraverso una divisione ereditaria contrattuale o giudiziale, il retratto è esercitabile. Dopo la divisione, invece, ogni erede diventa proprietario esclusivo dei beni a lui assegnati e il retratto non ha più ragion d’essere.
Allo stesso modo, se il testatore ha provveduto in vita a una divisione testamentaria dei propri beni, assegnando specifici beni a ciascun erede, la comunione ereditaria non si forma e il retratto non opera.
2. La vendita deve essere stata fatta a un estraneo
Il retratto scatta solo quando la quota viene ceduta a un soggetto estraneo alla comunione ereditaria, cioè a qualcuno che non è coerede.
Ma, bisogna chiarire che:
- Gli eredi del coerede non subentrano nel diritto di retratto, perché è un diritto “personalissimo”, che quindi non si trasmette per successione;
- In caso di vendita al coniuge di un coerede in regime di comunione legale, retratto non è esercitabile. Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 15271/2018: se la coerede avesse acquistato direttamente la quota, il marito ne sarebbe divenuto automaticamente contitolare per effetto della comunione legale dei beni (art. 177 c.c.). Non avrebbe senso, quindi, trattare il coniuge come un estraneo e penalizzare il coerede solo perché ha scelto il regime della comunione legale.
Un caso riguarda il convivente del defunto: poiché per la legge non è un erede legittimo, viene considerato un ‘estraneo’ alla comunione ereditaria. Se un coerede vende la sua quota al partner superstite, gli altri eredi possono intervenire con il retratto per estrometterlo dalla comproprietà.
3. Deve trattarsi di una cessione a titolo oneroso
L’articolo 732 parla espressamente di “prezzo”, il che significa che il retratto si applica solo alle cessioni a titolo oneroso, in primo luogo la vendita.
- Donazioni: non è ammesso il riscatto in caso di donazione
- Permuta: la giurisprudenza prevalente lo esclude se il bene dato in cambio è infungibile. Se invece la prestazione è fungibile (es. somme di denaro o beni generici), la prelazione può essere esercitata.
4. Quota ereditaria vs singolo bene
Il retratto riguarda la quota (frazione ideale dell’intero patrimonio) e non, di regola, la vendita di un singolo bene determinato. Tuttavia, se il bene alienato rappresenta l’intero asse ereditario, o se emerge che le parti volevano trasferire la quota attraverso quel bene, il retratto è esercitabile (Cass. n. 25462/2023).
Come si esercita il retratto successorio
La procedura non è particolarmente complessa, ma richiede attenzione ad alcuni passaggi formali che sono determinanti per l’efficacia del riscatto.
Il retratto si esercita attraverso una dichiarazione unilaterale del coerede che intende riscattare la quota. Non serve il consenso del terzo acquirente né quello del coerede che ha venduto: si tratta di un diritto potestativo, cioè di un potere che il coerede può esercitare con la sola propria volontà, producendo effetti nella sfera giuridica altrui.
Questa dichiarazione è un atto recettizio: per produrre i suoi effetti, deve essere portata a conoscenza del terzo acquirente. La giurisprudenza prevalente ritiene sufficiente che la comunicazione giunga all’acquirente, anche se è buona prassi indirizzarla anche al coerede alienante.
Per quanto riguarda la forma, vale il principio generale della libertà delle forme, con un’eccezione importante: se nella quota riscattata sono compresi beni immobili, la dichiarazione deve essere resa per iscritto. Nella pratica, il modo più sicuro e frequente per esercitare il retratto è attraverso una dichiarazione resa davanti a un notaio, che ne garantisce la data certa e la corretta formalizzazione.
Il retratto può essere esercitato anche in sede giudiziale, con la proposizione di una domanda davanti al Tribunale. La Cassazione ha precisato che anche il difensore munito di procura alle liti può esprimere la volontà di riscatto in nome del proprio assistito (Cass. n. 3470/2010).
Un’importante novità (Cass. n. 59/2025) ha chiarito che nel giudizio di riscatto l’alienante (il coerede che ha venduto) non è litisconsorte necessario. L’azione va proposta solo contro il terzo acquirente, semplificando notevolmente l’iter legale per chi intende riscattare.
Quanto si deve pagare per riscattare la quota?
Il riscatto avviene, per legge, alle medesime condizioni economiche della vendita originaria. Questo significa che il coerede che esercita il riscatto deve corrispondere al terzo acquirente lo stesso prezzo che questi ha pagato per l’acquisto della quota.
Ms oltre a questo il coerede riscattante deve rimborsare:
- Gli interessi legali: maturati sul prezzo dalla data del pagamento effettuato dal terzo;
- Le spese dell’atto: onorari notarili e imposte di registro, ipotecaria e catastale versate dal terzo;
- Miglioramenti e riparazioni: il rimborso per le migliorie apportate dal terzo segue le regole del possesso (art. 1150 c.c.). Se il terzo era in buona fede, ha diritto all’aumento di valore; se in mala fede, alla minor somma tra lo speso e il migliorato
Grazie all’efficacia retroattiva del retratto, il riscattante ha diritto ai frutti (es. canoni di locazione) prodotti dalla quota. Se l’acquirente era in buona fede, deve restituire i frutti maturati solo dalla data della domanda di riscatto; se era in mala fede, deve restituirli tutti fin dal momento dell’acquisto.
Il riscatto parziale non è ammesso
Un punto su cui dottrina e giurisprudenza sono concordi: non è possibile esercitare il riscatto solo su una parte della quota venduta. Il coerede deve riscattare l’intera quota ceduta al terzo, alle stesse condizioni. Un riscatto parziale creerebbe una situazione di disuguaglianza tra il riscattante e l’acquirente e darebbe vita, di fatto, a un rapporto giuridico diverso da quello originario.
Se più coeredi vogliono esercitare il riscatto?
Può accadere che non uno, ma più coeredi intendano riscattare la quota venduta al terzo. L’articolo 732 disciplina espressamente questa ipotesi: la quota riscattata viene assegnata a tutti i coeredi riscattanti in parti uguali, indipendentemente dalla misura delle rispettive quote ereditarie.
Entro quanto tempo si può esercitare il riscatto?
La persistenza della comunione ereditaria non rende il diritto di riscatto eterno.
Il termine è duplice e perentorio:
- Due mesi per la prelazione (dalla notifica della proposta) .
- Dieci anni per il riscatto (prescrizione ordinaria). attenzione: i 10 anni decorrono dalla data della vendita, non da quando la scoprite. Se nel frattempo interviene la divisione definitiva, il diritto si estingue immediatamente.
Tabella riepilogativa dei termini
Per orientarsi tra i diversi termini collegati all’articolo 732, ecco uno schema sintetico:
| Diritto | Termine | Decorrenza |
| Prelazione ereditaria (diritto di acquistare prima della vendita) | 2 mesi | Dall’ultima notifica della proposta di alienazione |
| Retratto successorio (riscatto dopo la vendita) | 10 anni (prescrizione ordinaria) | Dalla data della vendita della quota |
| Limite generale del retratto | Fine della comunione ereditaria | Dalla divisione dei beni tra i coeredi |
Nella pratica, il diritto di riscatto si estingue al verificarsi del primo tra i due eventi: il decorso dei dieci anni dalla vendita oppure lo scioglimento della comunione ereditaria per effetto della divisione.
La rinuncia al diritto di riscatto
I coeredi possono rinunciare al proprio diritto di prelazione, sia prima che dopo la notifica della proposta di alienazione.
- Forma della rinuncia: la giurisprudenza prevalente ammette la rinuncia in forma libera (anche tacita o per comportamento concludente), ritenendo che l’oggetto sia il diritto di essere preferiti e non direttamente il bene immobile .
- Validità: una rinuncia preventiva è valida solo se il coerede conosce i termini essenziali (prezzo e condizioni) dell’operazione progettata.
Chi ha validamente rinunciato alla prelazione non potrà poi esercitare il retratto, poiché ha volontariamente abdicato al diritto che ne costituisce il fondamento.
Effetti del retratto: cosa succede dopo il riscatto?
Vediamo cosa succede ai tre soggetti coinvolti nel retratto.
Le conseguenze per il coerede che ga esercitato il riscatto
L’effetto principale del retratto è la surrogazione legale: il coerede che esercita il riscatto si sostituisce al terzo acquirente nella posizione giuridica derivante dal contratto di vendita. Non si tratta di una nuova compravendita, ma di un meccanismo di sostituzione soggettiva nel rapporto originario. Il coerede diventa, a tutti gli effetti, l’acquirente diretto della quota rispetto al coerede alienante (Cass. n. 4703/1999).
Questo significa che il riscattante assume la titolarità della quota e di tutti i diritti e gli obblighi connessi all’alienazione originaria, alle stesse condizioni economiche pattuite tra il venditore e il terzo.
La surrogazione opera con efficacia retroattiva. Questa implica che tutti gli eventuali atti di disposizione compiuti dal terzo acquirente sulla quota perdono automaticamente efficacia. Se, ad esempio, il terzo ha a sua volta rivenduto la quota a un’altra persona, oppure ha costituito su di essa un’ipoteca o un altro diritto reale, tali atti vengono travolti dal riscatto, indipendentemente dalla priorità delle trascrizioni nei registri immobiliari.
Le conseguenze per il terzo acquirente
Il terzo che si vede riscattare la quota ha diritto a ricevere il prezzo che aveva pagato per l’acquisto. Ha inoltre diritto agli interessi legali sulla somma, come precisato dalla Cassazione.
Il terzo acquirente, d’altra parte, potrà rivalersi nei confronti del coerede che gli ha venduto la quota senza rispettare la prelazione, chiedendogli il risarcimento dei danni subiti a causa dell’evizione, cioè della perdita del bene acquistato per effetto del riscatto da parte del coerede.
Le conseguenze per il coerede alienante
Il coerede che ha venduto la quota in violazione della prelazione si trova esposto su due fronti. Da un lato, l’esercizio del riscatto gli sottrae la possibilità di mantenere gli effetti della vendita conclusa con il terzo. Dall’altro, come appena indicato, il terzo acquirente evitto potrà agire nei suoi confronti per ottenere il risarcimento del danno.
Per questa ragione, il mancato rispetto della prelazione non è mai privo di conseguenze per chi vende: anche se la vendita in sé resta valida fino al riscatto, le responsabilità verso il terzo acquirente possono avere un peso economico rilevante.
Casi pratici: il retratto nella vita di tutti i giorni
Per comprendere meglio come funziona il retratto successorio nella pratica, vediamo alcune situazioni concrete che si presentano con una certa frequenza.
Il fratello che vende la quota all’amico senza avvisare
Marco, Giulia e Andrea sono tre fratelli che ereditano dal padre un patrimonio composto da due appartamenti e un conto corrente. Tra i tre i rapporti non sono dei migliori. Andrea, che vive all’estero e non ha interesse a gestire beni in Italia, decide di vendere la propria quota ereditaria (un terzo dell’intero patrimonio) al suo amico Fabio per 120.000 euro. Lo fa senza comunicare nulla a Marco e Giulia: va dal notaio con Fabio e conclude la cessione.
Dopo qualche mese, Marco e Giulia scoprono la vendita. A questo punto, possono esercitare il retratto successorio: entrambi, o anche uno solo di loro, possono dichiarare di voler riscattare la quota di Andrea, pagando a Fabio gli stessi 120.000 euro. Fabio, dal canto suo, non può opporsi: il suo acquisto è valido, ma il diritto di riscatto dei coeredi prevale. Se sia Marco che Giulia esercitano il riscatto, la quota viene assegnata a ciascuno dei due per metà.
Fabio potrà poi rivalersi su Andrea per il danno subito a causa dell’evizione.
La vendita al cognato: si applica il retratto?
Sara e Lucia sono due sorelle coeredi di un appartamento ereditato dalla madre. Lucia cede la propria quota ereditaria al marito di Sara, cioè al cognato Roberto. Sara, contraria all’operazione, vuole esercitare il retratto.
In un caso come questo, la risposta dipende dal regime patrimoniale dei coniugi. Se Sara e Roberto sono in regime di comunione legale dei beni, la Cassazione (ordinanza n. 15271/2018) ha stabilito che il retratto non è esercitabile. Il ragionamento è che se Sara avesse acquistato direttamente la quota, Roberto ne sarebbe divenuto automaticamente contitolare per effetto della comunione legale. Non si può dunque trattare Roberto come un estraneo e impedirgli di acquistare, quando il medesimo risultato si sarebbe prodotto in modo automatico attraverso un acquisto diretto di Sara.
Se invece Sara e Roberto fossero in regime di separazione dei beni, Roberto sarebbe a tutti gli effetti un soggetto estraneo alla comunione ereditaria, e gli altri coeredi potrebbero esercitare il riscatto nei suoi confronti.
Situazioni come questa dimostrano quanto sia importante verificare con precisione i presupposti prima di intraprendere qualsiasi iniziativa.
Scoprire la vendita dopo anni: si è ancora in tempo?
Giuseppe e Tommaso sono coeredi dei beni del padre, deceduto nel 2015. Tommaso vende la propria quota ereditaria a un terzo nel 2016, senza avvisare Giuseppe. Quest’ultimo scopre la vendita solo nel 2024, quando viene contattato dall’acquirente per questioni relative alla gestione di un immobile ereditario.
Giuseppe può ancora esercitare il riscatto? In questo caso sì: dalla vendita (2016) non sono ancora decorsi dieci anni e la comunione ereditaria non è stata sciolta. Il diritto di riscatto è ancora esercitabile.
Se però Giuseppe avesse scoperto la vendita nel 2027, la situazione sarebbe diversa: sarebbero trascorsi più di dieci anni dalla data dell’alienazione e il diritto di riscatto sarebbe prescritto, indipendentemente dal fatto che la comunione ereditaria sia ancora in atto.
Retratto successorio e divisione del testatore: come prevenire il problema
Il retratto successorio è un rimedio efficace, ma interviene quando il problema si è già verificato. Esiste però uno strumento che permette di evitare a monte l’insorgere della situazione: la divisione del testatore.
Come anticipato, il retratto presuppone l’esistenza di una comunione ereditaria. Se il testatore, nel proprio testamento, provvede direttamente a dividere i beni tra gli eredi, assegnando a ciascuno cespiti specifici e determinati, la comunione ereditaria non si forma. Ogni erede riceve direttamente i beni a lui destinati e ne diventa proprietario esclusivo al momento dell’apertura della successione.
In assenza di comunione, non c’è quota ereditaria da vendere a terzi e, di conseguenza, non c’è spazio per la prelazione né per il retratto.
La divisione testamentaria non è l’unico strumento utile in questo senso. In presenza di patrimoni più complessi, possono essere utilizzati altri strumenti di pianificazione successoria, come il patto di famiglia o il trust, che consentono di regolare il passaggio generazionale evitando la formazione di comunioni ereditarie potenzialmente conflittuali.
Nella mia attività professionale, dedico particolare attenzione a questi aspetti preventivi. Spesso il contenzioso tra eredi ha origine in una mancata pianificazione successoria. Un testamento ben redatto, che tenga conto della composizione del patrimonio e delle dinamiche familiari, è lo strumento più efficace per evitare che i propri eredi si trovino a dover gestire situazioni di conflitto o l’ingresso di estranei nel patrimonio di famiglia.
Retratto successorio: agire in tempo fa la differenza
Il retratto successorio consente di recuperare la quota ereditaria venduta a un estraneo senza il rispetto della prelazione. È uno strumento efficace, ma con regole precise. Chi scopre che un coerede ha venduto la propria quota senza avvisare gli altri non deve attendere. Ogni ritardo riduce il margine di azione e, decorso il termine di prescrizione, il diritto si estingue definitivamente.
Nella mia attività quotidiana assisto sia coeredi che intendono esercitare il retratto, sia chi desidera prevenire queste situazioni attraverso una corretta pianificazione successoria. Se ti trovi di fronte a una vendita non comunicata o vuoi capire come tutelare i tuoi diritti all’interno di una comunione ereditaria, puoi contattarmi cliccando sul bottone qui in basso.
